Simulateur de crédit immobilier : calculez votre mensualité et votre capacité d’emprunt

Comment utiliser le simulateur de crédit immobilier ?

Six étapes suffisent pour obtenir une estimation complète de votre prêt immobilier :

1. Montant du projet : saisissez le prix du bien, en ajoutant si besoin les travaux et les frais de notaire à financer.
2. Apport personnel : indiquez la somme que vous apportez. Le simulateur calcule le capital à emprunter (projet − apport).
3. Durée du prêt : choisissez entre 7 et 27 ans. En règle générale, la durée est plafonnée à 25 ans (27 ans dans certains cas, voir plus bas).
4. Taux nominal annuel : renseignez un taux hypothétique. Pour un ordre de grandeur actualisé, consultez notre page Taux d’intérêt du crédit immobilier.
5. Taux d’assurance emprunteur : indiquez le taux annuel de l’assurance, appliqué au capital emprunté.
6. Revenus et autres crédits : ajoutez les revenus nets mensuels du foyer et vos mensualités de crédits en cours pour obtenir votre taux d’endettement.

Vous pouvez ensuite recevoir votre estimation par e-mail (récapitulatif de la mensualité, du coût total et du taux d’endettement) ou demander à être rappelé par un conseiller IZOR pour étudier votre projet.

Ce que calcule le simulateur

La mensualité de votre prêt immobilier

La mensualité est calculée avec la formule standard des prêts amortissables à échéances constantes :

Mensualité hors assurance = C × t ÷ (1 − (1 + t)⁻ⁿ)
où C est le capital emprunté, t le taux nominal annuel divisé par 12 et n le nombre de mensualités.

L’assurance emprunteur s’ajoute ensuite : capital × taux d’assurance annuel ÷ 12. La somme des deux donne la mensualité totale.

Le coût total du crédit

Le coût total correspond à l’ensemble des intérêts et de l’assurance payés sur toute la durée du prêt. C’est l’indicateur le plus parlant pour comparer deux durées ou deux offres. Les frais de dossier, de garantie et de courtage ne sont pas inclus dans le simulateur.

Le taux d’endettement et le reste à vivre

Le taux d’endettement (ou taux d’effort) est le rapport entre vos mensualités de crédits, assurance comprise, et vos revenus nets mensuels. Le simulateur le compare au plafond de 35 % et affiche le reste à vivre, c’est-à-dire ce qu’il vous reste chaque mois après le paiement des crédits.

Le tableau d’amortissement

Année par année, le tableau montre la part de capital remboursé, les intérêts, l’assurance et le capital restant dû. Au début du prêt, les intérêts pèsent le plus. Leur part diminue ensuite au fil des échéances.

Exemple de calcul de mensualité d’un prêt immobilier

Exemple illustratif, avec un taux choisi pour la démonstration. Ce n’est ni un taux du marché ni une offre de prêt.

Un foyer achète un bien à 250 000 € avec 25 000 € d’apport. Il emprunte donc 225 000 € sur 20 ans (240 mensualités), à un taux nominal de 3,50 %, avec une assurance à 0,30 % par an. Ses revenus nets sont de 4 500 € par mois, sans autre crédit.

À retenir : passer de 20 à 25 ans fait baisser la mensualité d’environ 179 €, mais augmente le coût total d’environ 28 000 €. Le simulateur vous permet de tester ces arbitrages en direct.

Comment estimer votre capacité d’emprunt ?

Votre capacité d’emprunt est le capital maximal que vous pouvez emprunter sans que vos mensualités de crédits, assurance comprise, dépassent 35 % de vos revenus nets. Pour l’estimer :

1. Multipliez vos revenus nets mensuels par 35 %, puis retirez vos mensualités de crédits en cours.
2. Le résultat est la mensualité maximale. Avec 4 500 € de revenus et aucun autre crédit : 4 500 × 35 % = 1 575 €.
3. Ajustez le montant du projet dans le simulateur jusqu’à atteindre cette mensualité. Dans l’exemple ci-dessus (20 ans, 3,50 %, assurance 0,30 %), cela correspond à un capital d’environ 260 000 €.

Ce plafond est un maximum, pas un droit. La banque regarde aussi le reste à vivre, la stabilité des revenus, l’apport et la tenue des comptes. Pour aller plus loin : préparer son apport personnel et emprunter avec des revenus d’indépendant.

Les règles du crédit immobilier à connaître avant de simuler

Taux d’endettement de 35 % et durée de 25 ans maximum

Depuis le 1^er janvier 2022, la norme du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), juridiquement contraignante pour les banques, limite le taux d’effort à 35 % des revenus nets, assurance comprise. Elle plafonne aussi la durée des prêts à 25 ans, portée à 27 ans lorsque l’entrée dans le logement est différée : achat dans le neuf, ou dans l’ancien avec des travaux représentant au moins 10 % du coût total. Les banques peuvent déroger à ces critères pour 20 % de leur production trimestrielle, en priorité pour les résidences principales et les primo-accédants.

TAEG et taux d’usure

Le TAEG (taux annuel effectif global) mesure le coût réel du crédit : il intègre les intérêts, les frais de dossier, les frais d’intermédiaire, l’assurance et les garanties obligatoires. C’est lui qu’il faut comparer entre deux offres (voir notre article TAEG du crédit immobilier). Le TAEG ne peut pas dépasser le taux d’usure, fixé chaque trimestre par la Banque de France. Du 1^er octobre au 31 décembre 2026, ce taux est de 5,40 % pour un prêt à taux fixe de 20 ans et plus.

Assurance emprunteur : délégation et loi Lemoine

Vous pouvez choisir une autre assurance que celle de la banque (délégation d’assurance), à condition que les garanties soient équivalentes. Depuis la loi Lemoine (loi n° 2022-270 du 28 février 2022), vous pouvez aussi changer d’assurance emprunteur à tout moment, sans frais. Aucun questionnaire de santé ne peut être exigé si la part assurée ne dépasse pas 200 000 € par personne et si le prêt est remboursé avant vos 60 ans. Découvrez notre offre d’assurance emprunteur.

Frais de notaire

Les frais de notaire (droits de mutation, émoluments et débours) représentent en ordre de grandeur 7 à 8 % du prix dans l’ancien et 2 à 3 % dans le neuf. Depuis le 1^er avril 2025, les départements peuvent porter leurs droits de mutation de 4,50 % à 5 %, jusqu’au 31 mars 2028. La plupart l’ont fait, dont l’Hérault. Cette hausse ne s’applique pas aux primo-accédants qui achètent leur résidence principale.

Prêt à taux zéro (PTZ)

Le PTZ est un prêt sans intérêts, accordé sous conditions de ressources pour financer une résidence principale, en complément d’un autre prêt. Depuis le 1^er avril 2025, il est ouvert à tous les logements neufs, appartements comme maisons, sur tout le territoire, jusqu’au 31 décembre 2027. Dans l’ancien, il est réservé aux communes en zone B2 ou C, avec des travaux représentant au moins 25 % du coût total.

Pourquoi passer par IZOR, courtier en crédit immobilier ?

Un courtier national ancré à Montpellier

IZOR est un courtier en crédits et en assurances depuis 2014. Notre ancrage est à Montpellier, dans l’Hérault (Occitanie), et nous accompagnons des emprunteurs partout en France, par téléphone ou en visio, et sur rendez-vous à Montpellier. Que votre projet se situe à Montpellier, à Lyon ou à Paris, vous gardez le même interlocuteur du premier rendez-vous à la signature chez le notaire.

Le crédit et l’assurance emprunteur avec un seul interlocuteur

Parce que nous sommes courtier à la fois en crédits et en assurances, nous étudions ensemble votre prêt et votre assurance emprunteur, qui représente une part importante du coût total. Concrètement, nous :

• calculons votre capacité d’emprunt et votre taux d’effort ;
• préparons et vérifions votre dossier avant de le présenter ;
• mettons en concurrence nos banques partenaires ;
• comparons les offres sur le TAEG, les garanties et les clauses (remboursement anticipé, modularité, transfert) ;
• comparons les assurances emprunteur à garanties équivalentes ;
• étudions la renégociation ou le rachat de crédit si vous avez déjà un prêt.

IZOR est immatriculé à l’ORIAS sous le n° 14004791, ce que vous pouvez vérifier sur orias.fr. Pour en savoir plus : prêt immobilier à Montpellier, financement immobilier et l’agence IZOR.

Guide gratuit : « Crédit immobilier 2026 : le guide pour bien emprunter »

Recevez gratuitement notre guide PDF de 12 pages. Il explique comment préparer son dossier, comparer le TAEG, réduire le coût de son assurance emprunteur, choisir entre caution et hypothèque et savoir quand renégocier. Il contient aussi la checklist des documents et les 10 erreurs les plus fréquentes.

En vous inscrivant, vous recevez le guide et la newsletter IZOR. Vous pouvez vous désinscrire à tout moment grâce au lien présent dans chaque e-mail.

Parlons de votre projet immobilier

Vous avez votre simulation ? Un conseiller IZOR peut la vérifier avec vous, calculer votre capacité d’emprunt réelle et lancer la mise en concurrence des banques.

Adresse : 41 rue des Terres du Sud, 34990 Juvignac (près de Montpellier) · Téléphone : 04 99 23 85 70 · E-mail : samuel.nasri@outlook.com · Page contact · Blog IZOR

Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. Aucun versement, de quelque nature que ce soit, ne peut être exigé d’un particulier avant l’obtention d’un ou plusieurs prêts d’argent. IZOR, courtier immatriculé à l’ORIAS sous le n° 14004791 (www.orias.fr). Informations réglementaires à jour au 23 octobre 2026 ; sources : HCSF, Banque de France, service-public.gouv.fr, economie.gouv.fr, loi n° 2022-270 du 28 février 2022.